舊城改造中的商業機遇
商業因其可租可售的特性成為舊改項目不可忽視的價值驅動引擎。二三線城市住宅與商業售價倒掛，在部分項目的綜合開發中，即使損失住宅容積率，多打造一些可售型商業，項目整體收益不但不會受到影響，反而可能更加有保障。
近年來，相對於土地保有量大的城市，不少土地資源或腹地有限的二三線城市在探尋新區發展的同時，也正在踐行大規模的舊城改造。舊城區迎來騰籠換鳥、為城市持續發展貢獻再生力量新機遇的同時，也面對諸多挑戰：大面積還遷、土地及開發成本的逐年攀升都令不少開發企業在住宅受限的市場環境下，難以收支平衡。加之舊改區域往往位於城市相對核心位置，由於區域規劃功能轉變帶來的大比例商業配比，更為綜合開發經驗有限的企業帶來瞭不少困惑。
一個綜合體項目，解決瞭占比20%商業的問題，就解決瞭整體80%的問題。在越來越多的舊城改造項目無法靠住宅獲益的當下，認清商業在舊改中的角色，就成為如何打造好商業的第一步。
目前，舊改項目的資金壓力顯而易見。地價逐年高升、拆遷成本和推進時間延期等種種阻礙已造成此類項目開發成本的持續增加；大規模還遷使得依靠住宅小步快跑的市場環境下，項目的利潤空間日趨狹小；產業支撐乏力的現狀也使得在一線城市可獲得較高收益的辦公及公寓產品，在二三線城市價值提升較慢。
在此背景下，商業因其可租可售的特性自然成為舊改項目不可忽視的價值驅動引擎。二三線城市住宅與商業售價倒掛，在部分項目的綜合開發中，即使損失部分住宅容積率，多打造一些可售型商業，項目整體收益不但不會受到影響，反而可能更加有保障。規劃創新和產品創新是否能夠做好，關系此類產品的推出是否能讓項目獲得更多的溢價。其中處理好可售型商業與可能的上蓋物業如寫字樓、公寓的比例及規劃關系；如何使得集中商業與商業街在業態上實現互補，形式卻互不幹擾等，這些細節都值得關註。
隨著之前眾多城市舊改項目的經驗總結，人們已經普遍意識到，舊城改造給城市帶來的並不僅是在新容積率下各物業的再組合，而是城市價值的再創造。舊城區在新城市發展趨勢下所承載的應該是未來的價值。這些未來的價值，往往通過商業早期傳遞給市場。
商業作為最外向的公共交往平臺，其代表的便是未來需求的變化。近來，諸多商業中兒童、體驗業態的提升，背後是需求的變化。在通過品牌、建築反映未來價值的同時，商業更可以通過探遲繳信貸年息借貸增貸轉貸個人信貸條件討如何為城市提供更豐富的場所和在功能上如何迎合未來趨勢而使區域價值獲益。再有，在舊改項目中，交通路網迎來重新規劃，使得利於商業經營的位置有所變動，這也為城市肌理的重構提供更多可能。
城市在長期的發展建設中形成其特有的、區域的、景觀的氛圍和環境，不僅是城市歷史的積淀，還是能夠代表城市惟一性、提升城市區域價值的文化特質。舊城改造項目往往具備歷史角色與文化積淀深厚的獨特優勢，卻往往容易在新開發中被忽略。
舊有文化因為新的詮釋可以煥發符合新一代認知的元素和符號，商業擁有豐富的內容和外延，可承擔城市更新過程中為城市延續文化、重新定義文化的奇跡。
值得註意的是，在這一重建過程中，要通過商業的建築、景觀、燈光等因素保留和延續文化積淀，不是"修舊如舊"，而是要"老壇新酒"，即歷經保存和創造性的重生，重新對文化元素進行提煉與升華，創造全新的文化價值。（作者系RET睿意德執行董事）
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-06/09232974807.shtml
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