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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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內容來自sina新聞

  一位稅法專傢對21世紀經濟報道介紹，1994年出臺的土地增值稅相關法規面臨調整。而在未來房地產稅制的構建中，建立統一的持有環節的房地產稅也將是一大趨勢，包括土增稅在內的多個稅種，都有可能調整和並入該稅。

  中山大學財稅系主任林江向21世紀經濟報道記者表示，土地增值稅之爭的深層次原因也是央地事權、財權的矛盾，地方政府希望在稅收收入上留有回旋餘地，土地增值稅成為在現行稅制下可以被"操控"的稅種。

  土增稅的"先天缺陷"

  追溯土地增值稅及其計征方式數年來的出臺歷程，21世紀經濟報道記者多方采訪發現，該稅種由於采取累進稅率，對開發商影響極大，曾引發開發商集體遊說有關部門。一位當年參與此事的香港開發商透露，當時找瞭很多專傢和學者研討，一開始試圖降低累進稅率的征收辦法，後來又提出瞭預征的措施。

  多位稅法專業人士表示，十多年過去，開發商已形成一整套應對土增稅的方法和機制，以實現企業最終的利潤最大化。

  在此過程中，多傢開發商參與細則建議、制定，導致該制度最後傾向於其利益，在實踐中也可以使得開發商利用規則避稅。

  事實上的欠繳

  馬靖昊指出，一個稅種，如果納稅人可以通過制度漏洞規避掉，使得這部分稅收在賬面上處於合法的"應繳未繳"狀態，那麼可以說這個稅種是一個存在先天缺陷的"低能兒"。土地增值稅正是這樣一個"低能兒"， 由於先天設計缺陷，留下瞭大量可供操控的彈性空間。

  另一值得註意的現象是，企業所得稅退稅的案例增多，並且金額屢創新高。這是因為清算的實際稅負率雖然不高，但卻仍比預征率大，對於實行查帳征收企業所得稅的房企，由於繳納的土地增值稅可以稅前扣除，清算實際繳納的稅款分攤至各年，就意味著當年的企業所得稅繳多瞭，因此出現瞭所得稅退稅的問題。

  其次，是在"項目全部完成銷售"前至少保留一套房屋不銷售，進而適用"主管稅務機關可要求納稅人進行土增稅清算"的遊戲規則。

  但在很多專業人士看來，這並不能解決根本問題。解決問題的方法也許需要房地產稅制的重建。

  首先，從清算結果來看，清算工作實際稅負率不高，以廣州市為例，在近年來已經清算的項目中，實際稅負率最高為9%，最低為1%。

  再次，對同一清算項目分塊、分層、分期多次申辦預售許可證，使相關項目"取得銷售(預售)許可證滿三年"的起算時點大大延後。

  但這筆錢並不需要在當年度繳納，因為正如任志強所說，這筆錢是按照土增稅相關規定預提出的，在未到清算時間不用繳納。

  熟悉內情的房地產稅務人士透露，對於預提的土地增值稅，相當於企業預提的撥備，在會計核算上，目前在"應交稅費－應交土地增值稅"科目中核算，開發商為瞭少交企業所得稅，一般都會主動、積極地在當期計提與項目竣工結算進度相配比的土地增值稅，在利潤表"營業稅金及附加"項目中反映，減少瞭當期利潤，這樣，企業所得稅就少交瞭。而在資產負債表中，它則體現在"應交稅費"項目中，如果清算時間往後拖上個好幾年，這個應繳未繳的土地增值稅就像滾雪球一樣越滾越大，看起來，確實好像欠下大量的稅款。

  然而，"任何一個會計都清楚，不交按預征率計算出來的應交土增稅，都屬於拖欠稅款。"在憶通律師事務所律師李勁松看來，這筆錢已經構成瞭事實上的欠繳。

  一周以來，央視曝光房企拖欠土地增值稅一事，持續發酵。

  CRIC研究中心分析師朱一鳴指出，我國土地增值稅存在征管不力的現象。2012年，全國房地產銷售額達6.44萬億，其中住宅5.35萬億。但2012年我國土地增值稅征收額隻有區區2719億元，不僅遠少於土地出讓收入2.69萬億，甚至少於契稅2874億元。土地增值稅的測算方法不科學，具體操作較困難，是最大的原因。

  中共十八屆三中全會《決定》明確提出"加快房地產稅立法並適時推進改革"。在稅法專傢看來，未來的稅制改革設計中，最好將包括土地增值稅在內的繁雜稅種，合並為統一的房地產稅，減少交易、流通環節稅費，增加持有環節稅費。

  重建房地產稅制

  央視對房企欠繳土增稅的報道，激起開發商和稅務部門極大的反彈。

  至於國傢稅務總局以及地方稅務部門為什麼也要站出來說話？馬靖昊認為，其中有一個很重要原因就是，央視報道的3.8萬億元欠稅如果真的成立，稅務局收不上來，出現大量的壞賬， 稅務部門就會非常難看。

  資深會計專傢馬靖昊認為，按照目前的制度，大量未交的土地增值稅稅款，說是欠稅，卻還沒有最終清算；說不是欠稅，它又遲遲不清算，這就是問題的癥結所在。而由於房地產"清算時點"存在不確定性，達到還是未達到稅法規定的清算條件，開發商可以按照自己的目的通過各種手段，去操控清算條件。

  "如果稅務機關不向房企下發清繳通知，隻要開發商不辦理竣工驗收手續，或者不把房子賣完，就可以一直合理、合法地不去進行土地增值稅清算，也就構不成'拖欠'。"一位幫多傢開發商做稅務籌劃的專業人士透露，企業都是逐利的，隻要不違法，都會選擇避稅。現實中，開發商規避土地增值稅清算普遍存在。

  土地增值稅欠繳調查：未來或並入房產稅

  在該稅出臺一年後，1995年1月出臺的《土地增值稅暫行條例實施細則》，規定可以對納稅人預征土地增值稅，預征的比例數次調整，目前為1%－5%。

  業內人士向21世紀經濟報道記者介紹，開發商合法規避土地增值稅有好幾種辦法。首先，是盡量避免觸發剛性的主動申報清算義務。比如，在項目規劃時即預設超過15%的可售建面用於自留運營，或在銷售環節采用多種多樣的非直接銷售方式，處置高於15%總可售建面的物業的所有權等。

  有專傢指出，與其說是開發商不願意及時清算土增稅，還不如說是當地財政、稅務部門為瞭不沖高當年的基數，默許甚至希望開發商延遲清算，藏"稅"於企。

  以華遠地產為例，根據華遠地產2012年年報，2012年末華遠地產應交稅費項下土地增值稅約5.50億元，占其當年銷售額近10%。

  並且，按照土地增值稅的計算公式倒推，實際稅負率低於5%時，意味著該項目的普通住宅的增值額不超過20%，清算稅款主要來自其它類型的房產。房地產項目的增值額偏低除瞭房地產開發企業可以享受開發成本20%加計扣除的因素外，企業申報資料不能反映其實際情況也是一個重要因素。

  "央視報道有誤差，但'任志強們'也未必都對。"多位會計、稅法專業人士指出，雖然央視在稅收統計上有瑕疵，但不可否認，土地增值稅確實存在"先天不足"，稅制設計不合理、房企通過會計操作手法避稅等問題，普遍存在。

  此外，清算後房地產開發企業註銷案例明顯增多，以避免稅務機關稽查。隻要註銷申請一通過，企業的經營者就等於安全著陸，稅收的風險基本上轉嫁給瞭稅務機關。

  根據國泰君安證券披露的分析師報告顯示，目前土地增值稅的缺口大約在7000億左右。但業內人士也指出，這是根據開發商5%的計提率得出的，並未按照一個個項目來實際核算，真實的土地增值稅如果要清繳，其額度難以估計。

  經過上述"稅務籌劃"後，大量土增稅被延遲清算。一位稅法專傢直言，盡管眾多開發商否認此前預提的土地增值稅"應交未交"違法，但是從任志強"可以不交"的話語中，可以看出未按照法律要求，如數繳納土地增值稅的情況，基本屬實。

  對於土增稅存在的問題，國傢稅務總局曾公開回應稱，下一步稅務總局將完善制度措施，加強土地增值稅征管。

  任志強等開發商"不淡定"的背後，是房企采取多種會計手法規避土地增值稅清算，從而導致事實上的欠繳、一拖再拖普遍存在。

專傢稱房企欠稅因稅務部門默認 未來或並入房產稅

  林江說，2002年設立的開發企業所得稅、土增稅分屬國稅、地稅征管。國稅負責的企業所得稅匯算與地稅負責的土增稅清算，難以很好地協同；而在現行中央與地方財政分成體制下，地方政府難以做到土增稅"應收盡收"。土地增值稅屬於100%的地方稅種，某些情況下，與其說是開發商不願意及時清算土增稅，還不如說是當地財政、稅務部門為瞭不沖高當年的基數，默許甚至希望開發商延遲清算，藏"稅"於企。

  針對土地增值稅"欠繳"之辯，有專傢稱，土地增值稅本質上仍是資本利得稅。從長期看，可能會被並入房地產稅。

  中國財稅法學研究會副會長、中國政法大學財稅法研究中心主任施正文認為，應按照三中全會要求加大房地產稅改革試點力度，並以此為契機將備受爭議的土地增值稅最終並入房地產稅中，達到降低房價或者減緩房價增長等長期目標。同時，可以減少執法部門因自由裁量權較大而導致選擇性執法的空間。

  林江也認為，在稅制改革設計中，要把土地出讓金、房產稅、土地使用稅和土地增值稅等不同稅種合並到統一的房地產稅中，厘清、完善房地產領域的稅收，在征屏東萬巒農地貸款收額度、繳納方式上推進改革，以此回到市場化的初衷上。

  11月25日，財政部部長樓繼偉表示，下一步深化稅制改革的重點內容將包括，全面推進增值稅改革，建立符合產業發展規律、規范的消費型增值稅制度，消除重復征稅問題；加快房產稅立法和改革步伐，減少房產建設和交易環節稅費，清費立稅，提高保有環節的稅收。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-04/07522522550.shtml

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